Bouwformule - De complete nieuwbouwgids (2002)
Voor een realisatie van uw woning kunt u kiezen tussen verschillende formules. U kunt opteren voor één algemene aannemer, voor afzonderlijke aannemers, voor een sleutel-op-de-deurbedrijf of voor een formule Architecten-Bouwers.
Nu u een bouwgrond gevonden hebt, moet u eerst uitmaken welke bouwformule u gaat kiezen. Worden het afzonderlijke aannemers, ziet u liever één algemene aannemer aan de slag gaan, kiest u voor sleutelklaar bouwen. Spreekt de formule Architecten-Bouwers u wel aan, ziet u meer heil in een bouwmanager of doet u het liefst zoveel mogelijk zelf?
Architecten plus afzonderlijke vaklui
Deze formule komt u normaal goedkoper uit. U kunt immers voor de verschillende werken bij meerdere vaklui een offerte vragen en zo voor elk onderdeel de 'beste koop' nemen.?Bovendien kunt u centen besparen als u zelf een aantal werken uitvoert, en de coördinatie van de werken op zich neemt. Dit betekent wel dat u zelf meer tijd aan uw bouwproject zal moeten besteden.?Hou er rekening mee dat deze bouwformule meestal een langere bouwtermijn vergt. Het is namelijk niet zo eenvoudig de verschillende bouwambachten elkaar te laten opvolgen volgens de voorziene timing. Dikwijls brengen dergelijke vertragingen extra kosten met zich mee. Plan daarom geen te krappe bouwtermijn en leg de uitvoeringstermijn vast in een duidelijk contract met de respectieve aannemers. ?Een andere maar: aanzienlijke budgetoverschrijdingen zijn eerder regel dan uitzondering. Eis op voorhand een realistische schatting van de kostprijs van uw woning.
Architect+algemeen aannemersbedrijf
Hier is de werkwijze als volgt: de architect vraagt en vergelijkt verschillende offertes van aannemersbedrijven. In overleg met u krijgt één aannemer alle werken toe vertrouwd tegen een welomschreven prijs die wordt opgenomen in het aannemingscontract. Voor bepaalde werken kan deze aannamen een beroep doen op zelfstandige vaklui. De architect begeleidt en controleert de werken. Het grootste voordeel van deze formule is dat u weinig of geen tijd moet investeren in de coördinatie van de werken. De algemene aannemer stat daarvoor in. Let wel op uw budget en zorg dat u een duidelijk zicht hebt op de totale kostprijs van uw bouwproject voor u een bouwaanvraag indient. Positief bij deze en bij de voorgaande formule is dat het ontwerp van de woning niet afhangt van standaardplannen, wat soms wel het geval is als u kiest voor een projectontwikkelaar of een sleutelklare woning.
Sleutelklaar
Wanneer u zo weinig mogelijk tijd wilt besteden aan het bouwproces en zweert bij een vaste bouwtermijn en kostprijs, kunt u ook kiezen voor een sleutelklare woning. Bij deze formule ondertekent u één contract met de projectontwikkelaar of met de bouwer van de sleutelklare woning, en een afzonderlijk contract met de architect. Een aanbieder van sleutelklare woningen en een projectontwikkelaar geven dezelfde service, maar de laatst genoemde zal de werken vaak uitbesteden aan verschillende aannemers. Heel wat aanbieders van sleutelklare woningen werken als aannemersbedrijf en zorgen zelf voor de realisatie. Meestal nemen ze de ruwbouw voor hun rekening en doen ze voor bepaalde afwerkingklussen een beroep op onderaannemers. Voor meer informatie over sleutelklaar bouwen verwijzen we naar "De kijkwoningengids" die helemaal aan dit thema is gewijd.
Architecten-Bouwers
De groep Architecten-Bouwers vzw levert eigenlijk dezelfde service als een bedrijf dat sleutelklare woningen bouwt. De architect, lid van de vzw, ontwerp de woning, kiest de aannemers en begeleidt het project van in het prille beginstadium tot en met de afwerking en oplevering. Prijs en realisatietermijn worden duidelijk omschreven in het contract en gegarandeerd via een verzekering, zodat de bouwheer op dat vlak strikte garanties heeft.
Doe-het-zelf
U kunt zelf (een deel van) de werken uitvoeren in de hoop dat de uiteindelijke kostprijs zo een stuk lager zal komen te liggen. Materialen zijn goedkoper als u ze zelf aankoopt, u hoeft geen dure werkuren te betalen en u moet geen BTW betalen op eigen werk en op kosteloze hulp van bloedverwanten tot de tweede graad (ouders, grootouders, broers, zussen). Maar: veel zelfbouwers schatten de klus te licht in, met als resultaat dat de woning soms jaren onafgewerkt blijft, en het wooncomfort jammerlijk veel te wensen overlaat. En als u aan het einde van de rit berekent hoeveel u per werkuur verdiend hebt, is het resultaat vaak bedroevend. Ook moet u zich een heleboel - meestal verrassend duur - gereedschap aanschaffen. Een absolute must is verder dat u over voldoende tijd en over twee rechterhanden beschikt, anders dreigt het een zware ontgoocheling te worden. Hou er ook rekening mee dat u verplichtingen aangaat: de vrienden en familieleden die u een handje helpen, verwachten een wederdienst. Een ander persoon is dat u alle verantwoordelijkheid voor de goede uitvoering van de werken draagt. Bij gebreken en problemen achteraf draait u zelf op voor de kosten. Asl u het er toch op waagt, loont het zeker de moeite de werken te laten begeleiden door een architect.
Verder riskeert u allerlei betwistingen met overheidsdiensten. De BTW-administratie kan moeilijk doen over de materialen die u zelf hebt gekocht en over het eigen werk. De vrienden die u een handje toesteken kunnen misschien last krijgen met de sociale of arbeidsinspectie. Het laatste en eigenlijk belangrijkste risico is de veiligheid. Een ongeval is snel gebeurd. Als u zichzelf of uw helpers niet voldoende hebt verzekerd, dreigt zo'n ongeval catastrofale dimensies te krijgen. Een verzekering lichamelijke ongevallen privé-leven en een verzekering 'onbezoldigde helpers' zijn dan ook onmisbaar.
Vraag altijd een gedetailleerde offerte aan de aannemers.
De bouwmanager
Voor de bouw van uw woning kunt u ook een russenpersoon inschakelen: de project- of bouwmanager. U geeft deze adviseur bepaalde bevoegdheden. Hij mag bijvoorbeeld een architect voor u zoeken, offertes van aannemers vergelijken, onderhandelen over de prijs van de bouwmaterialen, instaan voor de opvolging van de werken. Bouwcoördinatoren of - managers garanderen u dat zij uw woning kunnen bouwen tegen een vaste prijs en een gewaarborgde realisatietermijn. Het grote voordeel is volgens henzelf dat zij de coördinatie op zich nemen en als objectieve derde instaan voor de kwaliteit van het geleverde werk. Of dat inderdaad zo is, valt te betwijfelen. Sommige bouwcoördinatoren leggen u een coördinatiecontract voor waarin staat dat een coördinator u in contract brengt met aannemers. U sluit dan met elke aannemer (ruwbouw, verwarming, elektriciteit etc.) een aparte overeenkomst. Het probleem is dat de coördinator geen enkele aansprakelijkheid op zich neemt, en dat u niet op de woningbouwwet (wet-Breyne) kan terugvallen. Daardoor kunt u niet rekenen op een aantal wettelijke beschermingsmaatregelen zoals strikte regels met betrekking tot de betaling, een financiële waarborg van het bouwbedrijf, de zekerheid dat de aannemer erkend is enzovoort.
Veiligheidscoördinator
Sinds 1 mei 2001 moet op elke werf waar meer dan één aannemer aan de slag gaat een veiligheidscoördinator worden ingeschakeld. Deze veiligheidscoördinator moet erop toezien dat de nodige veiligheidsmaatregelen in acht worden genomen zowel in de ontwerp- als in de uitvoeringsfase. Zo kan hij bijvoorbeeld plannen laten aanpassen als de uitvoering risicovol is of er later gevaren zijn verbonden aan het onderhoud van het gebouw. Ook kan hij bepaalde veiligheidsmaatregelen opleggen, bijvoorbeeld het plaatsen van een borstwering aan de kroonlijst tijden de constructie van het dak. Eventueel kunnen voor ontwerpen en uitvoeringen twee aparte veiligheidscoördinatoren worden aangesproken.
Bij particuliere bouwprojecten moet de architect de veiligheidscoördinator aanstellen en opvolgen of hij zijn werk naar behoren verricht. Een zware verantwoordelijkheid, want het beroep van veiligheidscoördinator is voorlopig niet beschermd, en normen voor de opleiding zijn nog niet vastgelegd. De wetgeving die onder Europese druk tot stand kwam, moest duidelijk iets te snel in elkaar worden geflanst. Intussen kunnen architecten en aannemers, indien ze voldoen aan een aantal criteria, zelf als veiligheidscoördinator optreden op hun eigen werven. Over de kostprijs van de veiligheidscoördinator lopen de meningen uiteen. Algemeen wordt 1,5 tot 4% van de bouwprijs vooropgesteld, plus de kost van de maatregelen die de coördinator oplegt.
De complete nieuwbouwgids - Editie 2002
